Trong bối cảnh thị trường bất động sản Mỹ luôn biến đổi, sự hồi sinh đáng chú ý của các giao dịch thanh toán hoàn toàn bằng tiền mặt đánh dấu một sự chuyển dịch rõ rệt sang các thực tiễn chủ yếu mang lại lợi ích cho giới nhà giàu. Dữ liệu gần đây từ Miller Samuel Inc., một công ty chuyên về thẩm định và tư vấn bất động sản, nêu bật xu hướng này đặc biệt trong các lĩnh vực nhà ở cao cấp ở New York và Florida. Tại đây, một phần đáng kể các thương vụ bất động sản đang được thực hiện mà không liên quan đến tài chính thế chấp, một phương pháp đã trở nên ít phổ biến hơn trong những năm trước đó, đặc biệt là trong thời kỳ đại dịch khi lãi suất thấp hơn khuyến khích các giao dịch mua truyền thống hơn, phụ thuộc vào khoản vay.
Quý đầu tiên của năm cho thấy các khu vực cao cấp như Manhattan và một số khu vực giàu có nhất định của Florida đã chứng kiến sự ưu tiên áp đảo cho các giao dịch tiền mặt. Ví dụ, ở Manhattan, một tỷ lệ đáng kinh ngạc 63,4% các giao dịch bất động sản được thực hiện bằng tiền mặt, đánh dấu tỷ lệ phần trăm cao thứ ba trong một thập kỷ, với các thỏa thuận dựa trên thế chấp giảm xuống mức thấp kỷ lục. Sự thay đổi này rất đáng kể khi xem xét chuẩn mực lịch sử của thị trường cao cấp Manhattan, thường được chia đều giữa các giao dịch mua bằng tiền mặt và tài chính.
Jonathan Miller, chủ tịch và CEO của Miller Samuel Inc., lưu ý rằng theo truyền thống, các thị trường như Manhattan sẽ chứng kiến một cách tiếp cận cân bằng để mua nhà cao cấp, với giá trung bình 7,5 triệu đô la trong quý đầu tiên. Tuy nhiên, xu hướng gần đây cho thấy sự chệch hướng khỏi sự cân bằng này, với các giao dịch mua bằng tiền mặt chiếm ưu thế. Mô hình này cũng được lặp lại trong các thị trường cao cấp của Florida, chẳng hạn như Royal Palm và Boca Raton, nơi doanh số bán tiền mặt chiếm 85,7% tổng số giao dịch, cao hơn đáng kể so với mức trung bình của thập kỷ trong giai đoạn này.
Photo by Ярослав Алексеенко / Unsplash
Tương tự, các thị trấn ven biển như Manalapan, Ocean Ridge và Hypoluxo Island đã chứng kiến gần 93% giao dịch bán hàng của họ được thực hiện bằng tiền mặt, với giá bán trung bình là 9 triệu đô la, nhấn mạnh xu hướng phổ biến trên nhiều địa điểm giá cao khác nhau. Sự ưu tiên cho các giao dịch tiền mặt cũng rõ ràng trong thị trường căn hộ cao cấp của Miami Beach, nơi giá bán trung bình là 6,5 triệu đô la và tỷ trọng giao dịch bằng tiền mặt đạt mức cao mới.
Miller quy sự thiên vị đối với các giao dịch tiền mặt cho một số yếu tố, bao gồm khả năng của những người mua giàu có hơn để tận dụng tài sản từ một thị trường chứng khoán đang phát triển mạnh, như được chứng minh bởi mức tăng 10% của S&P 500 trong quý đầu tiên. Ông giải thích rằng sự dễ dàng trong việc chuyển đổi lợi nhuận thị trường chứng khoán thành tài sản thanh khoản cho phép những người mua này lựa chọn mua bằng tiền mặt dễ dàng hơn so với những người ở mức giá thấp hơn.
Kịch bản được mô tả bởi Jacky Teplitzky, một nhân vật hàng đầu tại một đội môi giới Douglas Elliman phục vụ thị trường cao cấp, làm sáng tỏ hơn nữa động cơ đằng sau các giao dịch tiền mặt này. Teplitzky chỉ ra rằng những người mua giàu có, bị ngăn cản bởi lãi suất thế chấp cao hiện tại, coi việc mua bằng tiền mặt là một động thái chiến lược để bỏ qua các chi phí này. Họ thường có kế hoạch tái cấp vốn khi lãi suất giảm, rút tiền mặt đã đầu tư của họ trong khi vẫn tận dụng lãi suất thấp hơn trong tương lai.
Hơn nữa, việc sử dụng tiền mặt trong thị trường hiện tại có những lợi thế đáng kể. Cả Teplitzky và Miller đều dự đoán rằng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng, cho thấy rằng những người mua bằng tiền mặt có thể đang đảm bảo các giao dịch tốt hơn bây giờ so với nếu họ đợi. Một nghiên cứu từ Trường Quản lý Rady của Đại học California San Diego hỗ trợ điều này, phát hiện ra rằng trung bình, những người mua trả toàn bộ bằng tiền mặt trả ít hơn 10% so với những người mua bằng thế chấp.
Sự ưu tiên cho tiền mặt không chỉ mang lại lợi thế tài chính mà còn là lợi thế chiến thuật trong các kịch bản đấu thầu cạnh tranh. Các đề nghị bằng tiền mặt thường hấp dẫn hơn đối với người bán vì chúng hứa hẹn một giao dịch nhanh hơn và an toàn hơn, với ít trở ngại hơn để hoàn tất thỏa thuận.
Tóm lại, xu hướng gần đây nghiêng về các giao dịch mua hoàn toàn bằng tiền mặt trong các thị trường bất động sản cao cấp của Mỹ biểu thị một xu hướng rộng lớn hơn bị ảnh hưởng bởi những thay đổi kinh tế và kế hoạch tài chính chiến lược của giới nhà giàu. Xu hướng này không chỉ phản ánh bức tranh kinh tế hiện tại mà còn nhấn mạnh các tác động rộng rãi hơn của sự giàu có và thanh khoản trong lĩnh vực bất động sản, định hình ai được mua và khi nào.